住宅ローンの借入額で悩んでいませんか 計算方法や安心のポイントも紹介
住宅ローンの借入額は、人生における大きな決断の一つです。しかし、初めての方にとって「自分はいくらまで借りても大丈夫なのか」「どのように計算すればよいのか」など、わからないことが多いのではないでしょうか。今回の記事では、借入額の基本的な考え方から、実際の計算方法、抑えておきたいポイントまで、初めての方でも安心して理解できるよう丁寧に解説します。住まい探しの第一歩を、正しい知識で踏み出しましょう。
借入可能額とは何かとその基本的な考え方
住宅ローンにおける「借入可能額」とは、ご自身の年収に照らし合わせて無理なく返済できる範囲の借入額の目安を指します。多くの金融機関では、「返済比率（総返済負担率）」を基準に審査を行います。これは「年間返済額 ÷ 年収 × 100」で算出され、ご自身の収入に対する返済負担がどれほどかを示します。一般的には、この返済比率の上限として30〜35％が目安とされ、多くの金融機関がこの範囲内で審査を行います。ただし、これはあくまでも「借り入れられる上限」であり、必ずしも無理のない返済を保証するものではありません。余裕を持った生活を続けるためには、返済比率は20〜25％を目安とするのが望ましいとされています。
以下の表では、年収と返済比率の組み合わせから毎月の返済額および目安となる借入可能額を示しています。初めて住宅ローンを利用される方にとって、自分の家計に合わせた返済額や借入額のイメージを持つよい出発点となるでしょう。
| 年収（手取り換算） | 返済比率（目安） | 年間返済額／月々の返済額 |
|---|---|---|
| 600万円（約480万円） | 20％ | 約96万円／約8万円 |
| 600万円（約480万円） | 25％ | 約120万円／約10万円 |
| 600万円（約480万円） | 30％ | 約144万円／約12万円 |
上記の金額は、手取り年収を基準にした返済比率の例です。返済の負担を軽くするには、返済比率を20〜25％に抑えるのが安心です。なお、返済比率には住宅ローンだけでなく、マイカーローンやカードローン、奨学金などの他の借入も含まれますので注意が必要です。
具体的な計算ステップと式（初めての方向けにわかりやすくステップを追って解説）
はじめて住宅ローンの借入額を計算される方にもわかりやすいように、ステップに沿って具体的にご説明いたします。
ステップ１：毎月返済可能な金額の設定
まずは、ご自身の手取り月収から「無理のない返済額」を設定しましょう。一般的には「手取り月収の20～25％程度」を目安とすることが推奨されています（例：手取り月収30万円であれば6〜7万５千円程度が安心ライン）。
ステップ２：借入可能額を計算する式の理解（元利均等返済の場合）
借入可能額は、設定した毎月の返済上限額と金利（月利）、返済回数を使って逆算できます。具体的には、以下の式で表せます。
借入可能額＝（毎月の返済上限額）×（1−（1＋月利）^−返済回数）／月利。
ステップ３：だれでも計算しやすい方法（Excel関数の活用）
Excelの「ＰＶ関数」を使えば、以下のような形で簡単に借入可能額を算出できます。
=PV(金利/12, 返済年数12, 月間の返済上限額)-1
たとえば、金利1.3％・返済年数35年・月間返済上限6万5000円の場合、借入可能額は約2,192万円となります。
これらのステップを通じて、「毎月どれくらい返せるか」から「その金額でどれくらい借りられるか」まで、無理のない借入計画が立てられます。以下に早見表を掲載しますので、まずはざっくりと自分の返済範囲を確認してみてください。
| 手取り月収 | 返済負担目安（25％） | 目安借入可能額（例） |
|---|---|---|
| 30万円 | 7万5千円 | 約2,100万円 |
| 40万円 | 10万円 | 約2,800万円 |
| 50万円 | 12万5千円 | 約3,500万円 |
（※借入可能額は、実際の金利や返済年数に応じて変動しますので、必ず具体的な数値で確認してください。）
返済方式や金利・返済期間が借入額に与える影響
住宅ローンにおいて、返済方式・金利の種類・返済期間は、借入額と返済負担に大きな影響を与えます。どれも初心者の方が計画を立てるうえで重要な要素ですので、それぞれのポイントを分かりやすく整理いたします。
以下は、主な返済方式や金利、返済期間について、特徴や影響を一覧にした表です。
| 要素 | 主な特徴 | 借入額・返済への影響 |
|---|---|---|
| 元利均等返済 | 毎月の返済額が一定で計画が立てやすい | 当初の返済負担は軽いが、総返済額はやや多めになる傾向（例：約52万円多い） |
| 元金均等返済 | 元金部分を毎月一定額返済し、利息分が減るにつれ返済額が減少 | 総返済額は少ないが、当初の返済負担が重い（例：初回返済額が2万円ほど多い） |
| 固定金利・変動金利 | 金利の安定性や将来の上昇リスクによって選択 | 固定金利は返済額が安定、変動金利は金利上昇時に返済額が上昇する可能性あり |
まず、返済方式についてです。「元利均等返済」は、毎月の返済額が一定のため返済計画が立てやすく、当初の家計の負担も軽減できるというメリットがあります。ただし、総返済額は「元金均等返済」に比べてやや多くなる傾向があります（例：同じ条件で約52万円多くなるケースもあります）。
一方、「元金均等返済」は元金を均等に返済するため、利息負担が早く減り、総返済額は少なくなりますが、当初の返済負担は「元利均等返済」に比べて大きくなるため注意が必要です（例：初回の返済額が数万円多くなることも）。
次に、金利の種類についてです。固定金利は返済額が長期にわたって安定するので家計管理がしやすい点が魅力です。変動金利は低い金利が魅力ですが、将来金利が上がると返済額も上昇するリスクがあります。特に元利均等返済では「5年ルール」や「125％ルール」が適用される場合が多く、急激な返済額の上昇が抑えられる仕組みもありますが、それを超える利息の蓄積には注意が必要です。
最後に、返済期間の長短も借入額に大きく関係します。返済期間が長いほど毎月の返済額は軽くなりますが、総返済額は増加する傾向にあります。たとえば、返済期間を短く設定した場合、その分毎月の負担は重くなりますが、利息総額の負担は減り、結果的に借入額に対する返済計画が有利になる可能性があります。
以上のように、返済方式・金利の種類・返済期間のいずれも、初めて住宅ローンをご検討される方にとって、借入額や返済負担に直接関わる重要な要素です。ご自身の収入やライフプラン、将来的な支出を考慮して、無理のない計画を立てていくことが大切です。
返済計画を組む際のチェックポイント
住宅ローンの返済計画を立てる際は、まず返済負担率だけで判断するのではなく、毎月の手取り収入から生活費や将来の支出まで含めて、現実的に無理のない返済額を考えることが重要です。金融機関では「年間返済額÷年収×100」によって返済比率を算出し、一般的には25〜35％を目安とするのがよいとされていますが、この比率に加えて教育費や急な出費などにも備えた計画性が欠かせません 。
次に、頭金や自己資金をどの程度活用するかも大切な要素です。頭金を増やすことで借入額を減らし、月々の返済を軽減できますが、手元資金が極端に残らないように注意が必要です。将来の出費にも対応できるように、資金のバランスを取ることが望ましいです 。
さらに、将来の金利上昇リスクや完済時の年齢など、ライフプランに即した返済計画を心がけましょう。無理のない返済期間を設定し、万が一の収入変動にも対応できる余裕を持つことが、長期的な安心につながります 。
| チェックポイント | 内容 | 理由 |
|---|---|---|
| 家計とのバランス | 手取り収入から生活費・教育費等を差し引いた上で返済負担を判断 | 無理のない返済を続けるため |
| 頭金の活用 | 自己資金を活かして借入額を調整 | 金利負担や月々返済を軽減するため |
| 将来リスク対応 | 金利上昇、収入変動、完済時の年齢も視野に | ライフプランに沿った安全な計画のため |
まとめ
住宅ローンの借入額の計算方法は、年収に対する返済負担率や返済期間、金利の種類など、複数の要素が関わってきます。初めて住宅ローンを検討される方も、ポイントを押さえて進めれば、自身に合った無理のない計画を立てることが可能です。将来の生活設計や急な支出も考え、余裕をもった借入額を決めることが大切です。安心して住まい探しを進めるためにも、計算方法や注意点を理解し、一歩一歩着実に準備を進めていきましょう。
