住宅売却時の税金は何に気を付けるべき？主な種類や注意点も紹介

住宅売却時に発生する主な税金とその概要

住宅を売却する際には、いくつかの税金が発生します。主なものとして、譲渡所得税、印紙税、登録免許税があります。以下でそれぞれの概要を説明します。

まず、譲渡所得税についてです。これは、住宅を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用）と譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引いた金額で計算されます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得とされ、税率は39.63％、5年を超える場合は長期譲渡所得とされ、税率は20.315％となります。所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で行われます。

次に、印紙税です。これは、不動産売買契約書などの文書を作成する際に課される税金で、契約書に記載された金額に応じて税額が決まります。例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税は1万円となります。なお、2027年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用され、同条件で5,000円となります。

最後に、登録免許税です。これは、不動産の権利関係を登記する際に課される税金です。住宅ローンが残っている場合、売却前にローンを完済し、抵当権抹消登記を行う必要があります。この際、登録免許税が発生し、不動産1件につき1,000円が課されます。一般的に、土地と建物それぞれに対して課税されるため、合計で2,000円となります。

以下に、各税金の概要を表にまとめました。

税金の種類	概要	税額
譲渡所得税	売却益に対して課される税金	所有期間5年以下：39.63％、5年超：20.315％
印紙税	契約書作成時に課される税金	契約金額1,000万円超5,000万円以下：1万円（軽減税率適用時：5,000円）
登録免許税	登記手続き時に課される税金	不動産1件につき1,000円（通常、土地と建物で合計2,000円）

これらの税金は、住宅売却時に必ず確認し、適切に対応することが重要です。特に、譲渡所得税は所有期間や売却益によって税額が大きく変動するため、事前にしっかりと計算しておくことをおすすめします。

住宅売却時に利用できる主な税制優遇措置

住宅を売却する際、適用可能な税制優遇措置を活用することで、税負担を大幅に軽減できます。以下に、主な税制優遇措置とその適用条件について詳しく説明します。

まず、「3,000万円特別控除」についてです。これは、マイホームを売却した際に得た譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる制度です。適用条件として、売却する住宅が居住用であること、売主やその家族が住んでいたこと、売却価格が1億円以下であることなどが挙げられます。この特例を利用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。 次に、「所有期間10年超の軽減税率の特例」です。これは、所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合に、譲渡所得税の税率が軽減される制度です。具体的には、6,000万円以下の部分に対して所得税10％、住民税4％が適用され、6,000万円超の部分には通常の税率が適用されます。この特例を利用することで、税負担をさらに軽減できます。 最後に、「特定居住用財産の買換え特例」についてです。これは、マイホームを売却して新たなマイホームを購入する際に、譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができる制度です。適用条件として、売却する住宅の所有期間が10年以上であること、新たに購入する住宅の床面積が50㎡以上であることなどが挙げられます。この特例を利用することで、売却時の税負担を一時的に軽減できますが、将来的に新たな住宅を売却する際には課税が行われる点に注意が必要です。 以下に、これらの税制優遇措置の概要を表にまとめました。

税制優遇措置	概要	主な適用条件
3,000万円特別控除	譲渡所得から最高3,000万円を控除	居住用財産であること、売却価格が1億円以下であることなど
所有期間10年超の軽減税率の特例	6,000万円以下の部分に対して所得税10％、住民税4％を適用	所有期間が10年以上であること、居住用財産であることなど
特定居住用財産の買換え特例	譲渡所得税の課税を将来に繰り延べ	売却する住宅の所有期間が10年以上、新たな住宅の床面積が50㎡以上など

これらの税制優遇措置を適切に活用することで、住宅売却時の税負担を効果的に軽減できます。ただし、各特例には細かな適用条件や制限があるため、詳細については専門家に相談することをおすすめします。

税制優遇措置を利用する際の注意点と手続き

住宅を売却する際、税制優遇措置を適用することで税負担を軽減できます。しかし、これらの特例を利用するためには、適切な手続きと注意点を理解しておくことが重要です。

まず、各特例を適用するためには、以下の手続きや書類が必要となります。

• 譲渡所得の内訳書：売却価格や取得費、譲渡費用などを記載します。
• 売買契約書の写し：売却価格や契約内容を確認するために必要です。
• 登記事項証明書：物件の所有者や権利関係を証明します。
• 耐震基準適合証明書：耐震基準を満たしていることを証明する書類です。
• 被相続人居住家屋等確認書：相続した空き家の場合、被相続人が居住していたことを証明します。

これらの書類を揃え、売却した翌年の2月16日から3月15日までに、所轄の税務署で確定申告を行う必要があります。確定申告を怠ると、特例の適用が受けられなくなるため、注意が必要です。

次に、特例適用時の確定申告の重要性と方法について解説します。

特例を適用するためには、確定申告が必須です。確定申告では、上記の必要書類を添付し、譲渡所得の計算や特例の適用を申告します。特に、3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率の特例を適用する場合、正確な申告が求められます。

最後に、特例を利用する際の制限事項や他の控除との併用可否について説明します。

特例には、他の控除や特例との併用が制限されているものがあります。例えば、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は同時に適用できません。また、特定居住用財産の買換え特例と3,000万円特別控除も併用不可です。適用する特例を選択する際は、どちらが自身にとって有利かを慎重に検討することが重要です。

以下に、主な特例と併用可否をまとめた表を示します。

特例名	併用可否	注意点
3,000万円特別控除	住宅ローン控除と併用不可	売却前後2年間は住宅ローン控除が適用不可
所有期間10年超の軽減税率の特例	3,000万円特別控除と併用可	所有期間が10年を超えていることが条件
特定居住用財産の買換え特例	3,000万円特別控除と併用不可	将来の売却時に課税が繰り延べられる

特例を適用する際は、これらの制限事項を十分に理解し、最適な選択を行うことが大切です。

住宅売却時に税金以外で注意すべきポイント

住宅を売却する際、税金以外にもさまざまな費用や要素に注意が必要です。以下に主なポイントを解説します。

1. 売却に伴う諸費用

住宅の売却には、以下のような費用が発生します。

費用項目	内容	目安金額
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料	売却価格の約3％＋6万円＋消費税
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代	契約金額に応じて200円～60万円
抵当権抹消登記費用	住宅ローン完済時の登記手続き費用	1件につき1,000円
修繕費用	物件の修繕やクリーニング費用	数万円～数十万円

これらの費用は売却価格から差し引かれるため、手元に残る金額を正確に把握することが重要です。

2. 売却時期や市場動向の影響

売却時期や不動産市場の動向は、売却価格や税金に大きな影響を与えます。例えば、市場が低迷している時期に売却すると、希望価格での売却が難しくなる可能性があります。また、所有期間が5年以下の場合、譲渡所得税の税率が高くなるため、売却時期の選定は慎重に行う必要があります。

3. 売却後の資金計画と新居購入時の税制との関連性

売却後の資金計画も重要です。売却益を新居購入の資金に充てる場合、住宅ローン控除などの税制優遇措置との兼ね合いを考慮する必要があります。例えば、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないため、どちらを適用するか事前に検討することが求められます。

以上のポイントを踏まえ、住宅売却を進める際は、税金以外の費用や要素にも十分注意し、計画的に進めることが大切です。

まとめ

住宅の売却時には、譲渡所得税や印紙税、登録免許税などの税金が発生しますが、各種税制優遇措置を利用することで負担を軽減できる場合があります。特例の適用を受ける際は、必要書類や確定申告の手続きが求められるため、事前の準備が重要です。また、税金以外にも仲介手数料や修繕費用などの費用、市場動向といった幅広い視点から計画を立てることも大切です。住宅売却は多くの手続きと判断が必要となりますので、確実に疑問を解消したい方は、ぜひ弊社へご相談ください。